图房企企图以涨价解套新华社两天两次警示楼市风险-【xinwen】

发布时间：2021-10-12 11:15:05 阅读：次来源：碳酸盐厂家

导读：

新华社：二三线城市消化商业地产库存需50余月

新华社：中国楼市将迎"鸡肋行情" 长期将迎"垃圾行情"

新华社喊话停止继续加杠杆：房地产已不再像必需品

新华社：二三线城市消化商业地产库存需50余月

据新华社20日消息，国家统计局最新数据显示，截至6月末，全国商业营业用房待售面积高达15263万平方米，同比激增23%。有关数据还显示，二三线城市商业用房等消化周期高达50个月以上，一些城市甚至达100个月以上。专家说，商业地产去库存形势很严峻，压力要比住宅地产还大，将直接关系到市场的健康发展。

虽然目前商业地产面临体量较大、库存较多、租金回报受限等挑战，但也迎来了消费扩大升级的机遇。因此，专家建议，商业地产在运营上，一方面要考虑如何合理配比业态，另一方面则要通过创新填补客群空白；同时，政府也应采取措施推动和鼓励传统商业向体验型业态过渡。根据新的消费趋势，未来商业零售业发展将向以体验式业态为主的商业综合体过渡。（中.国.证.券.网）

新华社：中国楼市将迎"鸡肋行情" 长期将迎"垃圾行情"

过去一年，由地方政府和央企"共谋"的楼市高潮，已经告一段落，下一阶段中国楼市将会迎来典型的"鸡肋行情"。

6月18日，国家统计局公布"6月份70个大中城市住宅价格变动情况"，"新建商品住宅和二手住宅价格，环比上涨的城市分别有55个和48个，分别比上月减少5个和1个"，同比上涨的城市分别有57个和52个，分别比上月增加7个和2个。同比总体继续上涨，但涨势有所放缓。"

环比上涨在减少，同比上涨涨势在放缓，这是一个特别明显的信号，延续一年的楼市高潮行情，已经正式告一段落，楼市即将迎来食之无味、弃之可惜的"鸡肋行情"。

6月份70城房价数据

楼市上涨的方向合理性（过去一年）

在过去一年，一线城市和二线主要城市房价的上涨，方向上是合理的，也是合乎投资逻辑的。

1、货币政策的大幅放水，直接拉升了资产价格，尤其是不动产的价格；

2、去年年中的股灾，兼以实体经济的持续萧条，迫使资本大规模进入房地产；

3、在楼市去库存的政策导向下，地方政府和央企之间存在合谋拉升地价的冲动。

楼市退潮的必然性（未来三年）

楼市涨幅的过于惊人，在过去一年，一线城市和二线主要城市的房价，普遍上涨了20%-40%，这一堪称惊人的涨势，严重透支了中期内房价的上涨空间，并且，已经对供给侧改革的国策形成了阻碍。

1、大城市房价过快过猛的涨势，需要一定的时间进行消化；

2、房价的猛涨，导致地方政府增加土地供给，这些新增土地所建的楼盘，在未来1-2年内将陆续投向市场，楼市的库存在拉长的时间段里，事实上并没有显著减少；

3、这一轮房价猛涨阶段的购房人，真正的高净值人群相对较少（高净值人群相对理性，这一波以换汇和海外资产配置为主），而是以中产改善型换房、以及中低产刚需型购房为主，这部分人群的购买力已经明显透支；

4、大城市房价过快过猛的涨势，进一步挤压了实体经济生存空间，资本的大规模"脱实就虚"已经引起决策层的反思，在大城市楼市显著去库存的同时，大规模新增的土地供给实际上又在"加库存"，这种情况同样已经引起决策层的反思。所以，我们发现，最近两、三个月，多个房价猛涨的城市，均已经进入强势的调控阶段。而如果调控仍然不见效果，下一阶段更猛的调控措施，也必将全面推出，包括不限于房产税、空置税、乃至遗产税的出台。一句话，当前的房价猛涨势头如果得不到控制，那么供给侧改革很可能就会夭折。

"鸡肋行情"的楼市特征

下半年楼市将正式进入"鸡肋行情"，并且这一趋势，将至少延续3年左右。

1、"鸡肋行情"并不等于房价会大跌。事实上，一线和二线主要城市的楼市，基于货币政策整体仍将维持宽松、以及人口流动仍将向大城市聚焦的趋势，大城市的房价短期内可能会回调，但是，中期内大跌的可能性并不大，甚至从表面上看，大城市的房价仍然存在温和上涨的空间。

2、"鸡肋行情"将加速楼市分化步伐。最近一年，受大城市房价猛涨效应的感染，众多三线、四线城市的房价保持相对稳定，但是，当大城市房价猛涨的高潮期退去之后，受人口流动趋势的影响，三线、四线城市房价加速下跌的态势已经难以逆转。

3、"鸡肋行情"的货币贬值因素。许多人可能搞不明白，既然大城市中期还存在温和上涨的空间，为什么称之为"鸡肋行情"呢？这是因为，我们应该考虑到人民币中期贬值的">因素，就在今天（1月18日）人民币中间价报6.6961贬值156个基点创近6年最低，一年内人民币贬值幅度（兑美元）已经接近10%，也就是说，即使你的房产在过去一年增值了20%，但从全球购买力的角度，实际上仅增值了10%，而如果你的房产是在最近高位买入的，那么，即使在未来3年房价再上涨20%，而在人民币中期贬值的大趋势下（未来3年内再贬值20%是大概率），从全球购买力的角度，你的房产事实上并没有增值（充其量仅是保值）。

有涨潮必有退潮，有高潮必有低潮，市场是波动的，不可能永远上涨！

楼市不仅不可能永远上涨，而且，从长期来看，基于人口老龄化、资本外流、保障房建设（既安民心，又可刺激经济）、以及政策驱赶资本进入实体等等因素，中国楼市在中期进入"鸡肋行情"之后，长期必将进入"垃圾行情"。本文作者：杨国英，资深财经评论员，理财电视节目主持人。（商.业.见.地.网）

新华社喊话停止继续加杠杆：房地产已不再像必需品

继二线楼市“四小龙”中的合肥7月1日实施楼市新政之后，7月15日起厦门市也调整住房信贷政策，两地政策核心都是提高二套房及以上最低首付比例，释放出降低信贷杠杆为楼市降温的重要信号。

有所行动的不单是合肥和厦门。上海、深圳和北京限购政策不松绑；苏州、南京先后出台土地拍卖的“熔断机制”防过热；部分银行也开始通过“降杠杆”控制投资楼市的风险，如兴业银行大幅收缩开发贷款、个人按揭贷款额度，工行个人商用房贷款最低首付款比例由50％调整至70％……

楼市再现降温信号，是对当前部分一二线城市再现过热苗头的警示。

今年上半年，北上广深四大一线城市以及合肥、南京、苏州、厦门等核心二线城市轮番上演“日光盘”和“一房难求”剧情，将楼市热度急剧推高。房价上涨使得一二线城市库存压力基本释放，但“买涨不买跌”的心理驱使一波又一波买房人涌入售楼处，提早释放购房需求。上海、深圳再现通宵排队买房，合肥、南京陷入上万人争抢百套房源的疯狂模式……

繁荣景象的背后潜伏着风险。

与前几轮楼市反弹不同的是，本轮部分城市房价暴涨、地王频出，更多与金融杠杆的撬动有关。30％的首付将房地产投资的杠杆率上升到两倍以上，而年初曝出的链家和很多P2P公司提供的首付贷则进一步放大了杠杆，这一现象与2015年股市流失的场外配资非常相似。

加杠杆无疑有助于消化房地产库存，但如果杠杆过高，房地产就不再像必需品，而是越来越像金融品，势必催生房地产投机行为和房地产价格泡沫。如果继续加杠杆，将导致旧的泡沫还没挤出，新的泡沫又会积聚，最终可能会在政策收紧时破裂，导致房地产市场、金融体系甚至整个经济出现风险。

历史告诉我们，美国的次贷危机、日本的房地产泡沫，就是由于反复加杠杆，通过一轮又一轮的量化宽松、再宽松，形成了恶性循环。因此一旦发现房地产过度杠杆化的苗头，就必须将其消灭在萌芽状态。

防范住房金融风险，关键要继续实施逆周期的宏观调控政策，并加快相关领域改革，以便释放更多合理的新需求，并调整供给以匹配新需求。针对下半年和明年可能出现的市场短期调整，宜采取“细水长流”的调控策略，不宜“频施一揽子猛剂”，把握好货币、财税、土地等政策的出台时机、节奏和力度，协调搭配，保持调控有“温度”可持续。

防范住房金融风险，重点要贯彻执行好“因城施策”的调控主任务，同时要求城市间调控协同配合。既要分城施策，一二线与三四线及以下城市应采取完全相反的政策措施；又要协同作战，作为风向标，要保持一二线城市市场平稳，防止一二线城市过度冷热，带动三四线城市去库存，确保住房市场长期可持续稳健发展。(新.华.网.)