房子换养老金老年人住房反向抵押养老保险也就是以房养老保险干不干

摘要: 房子换养老金，意在补充中国传统养老方式的金融创新型产品——老年人住房反向抵押养老保险，也就是“以房养老保险”，将从目前的试点扩大到全国范围开展。目前社会热议不断。何为以房养老？简言之即用房屋抵押的方式获取定额养老金。

意在补充中国传统养老方式的金融创新型产品——老年人住房反向抵押养老保险，也就是“以房养老保险”，将从目前的试点扩大到全国范围开展。目前社会热议不断。

何为以房养老？简言之即用房屋抵押的方式获取定额养老金。

以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人将产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或接受老年公寓服务的一种养老方式，老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。

有三种操作模式：

倒按揭：起源于荷兰，成熟于美国，以房养老中最主要的形式，抵押给银行以获得养老金

住房租换：出租地段好的房子，然后再租入相对低价的房子

售后回租：出售给特定的机构，然后再用养老金支付租金

8月8日，银保监会表示，即日起，将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围。

从2014年至今的4年实践期间，以房养老保险的市场参与度并不高。试点四年仍“遇冷”，因为存在许多与目前市场不适应的地方。

当前以房养老保险进展缓慢，有多方面的原因：

1.传统观念的影响。在老年人在置办家业、庇护子孙的代际价值观影响下，房产作为家庭重要财产要留给子孙后辈，不会轻易出售或抵押来满足自身的养老需求。老年人更愿意相信“养儿防老”的传统养老方式，把房产留给子女，由子女来养自己的老。

2.实际操作难度大。因为房价升值预期不稳定，估值有较大难度，而金融机构出于风险考量，对老年人房产的评估价往往低于或者说滞后于市场交易价，且养老金领取没有考虑通胀因素，其他现金流动性风险等方面也尚不完善。

3.交易环境不成熟。以房养老保险的中间各环节也存在各种各样的风险，相关法律制度存在缺失，对于投保人以及保险机构的法律保障尚且不足，风险分散机制不完善，此外，还需防止一些不法分子借‘以房养老’的名义对老年人进行金融诈骗”。

抚养比降低，养老现状严峻，“以房养老”的刚需群体正在扩大。

中国养老的缺口问题一直很严重。

一方面，老龄化问题凸显，老年人对于医疗保健、康复护理等服务的刚性需求也日益增加。

根据民政部预计，2020年我国老年人口将达到2.43亿，中国60岁以上老年人口2033年前后将翻番到4亿，到2050年左右将达到全国人口的1/3。由于上世纪70年代以来独生子女较多，将来“四二一”家庭结构比较普遍，一对夫妻要抚养一个子女，照顾四个老人。目前全国失能和部分失能老年人约4000万人。

另一方面，近年来中国养老金的上调幅度正不断走低，从2015年的10%下降到6.5%，2017年更已降至5.5%。

根据《中国社会保险发展年度报告2016》，2016年，我国企业养老保险的抚养比为2.8：1，即平均每个领取养老金的人需要2.8个参保企业员工来供养，而2011年的抚养比为3.16：1。抚养比的降低意味着我国城镇职工人均养老压力在不断增大。

2016年，全国企业养老保险月人均缴费基数为3605元，而企业离退休人员每个月能领养老金2373元，其中离休人员能达到5869元。

在中国人民大学教授姜向群看来，中国有100万个失独家庭，且每年以约7.6万个的数量持续增加。自上世纪八十年代以来，出国定居在国外的人数也在快速增加，其中包括不再需要国内父母的房产，也不方便照顾父母晚年生活的部分人群，“以房养老”的刚需群体正在扩大。

《中国养老金融调查报告2017》数据显示，我国有71.1%的调查对象养老资产储备在50万元以内，在未做任何储备的人群中，有接近18%的人年龄在40岁-59岁，这个群体临近退休，未来生活面临较大挑战，房产等固定资产或可成为养老储备的重要补充。

上述报告中还显示，我国1.02亿60岁以上城镇人口，拥有的住房面积共约33.66亿平方米，按照2015年住宅商品房均价6473元/平方米，可以推算出城镇老年人自有住房价值接近22万亿元，假设其中仅1%的老年人参与“以房养老”，其市场规模也可以达到2200亿元以上。

万科集团副总裁、北京区域首席执行官刘肖曾表示：“未来20年，养老产业会诞生一个万亿市值的企业。”

养老观念变革，需探索更多养老模式，“以房养老”只是其中一种。

老年保障成为当代及未来经济社会的重要内容。“养老”一词内涵更加丰富，目前来看，有家庭养老、机构养老、居家养老、社区养老、自我养老等多种养老模式。

家庭养老是中国传统养老模式，可以看作是在家养老和子女养老相结合的形式。但当前传统家庭养老模式受到多重挑战：谁来养老？怎么养老？可以说，有越来越多的人需要社会养老。社会养老是现代人类文明的社会互助，是公平与效率相结合。

从目前情况来看，最符合“以房养老”条件的最有可能是独居或孤寡老人，或膝下无膝下无子女、子女定居国外的老人，这些老人没有继承等问题，不适用家庭养老模式。

以房养老模式在全国推广表现政策对其的大力支持，但并不意味着强制实施，居民在选择养老方式时应根据自身需求、财力等理性选择。

针对目前“以房养老”本身存在的问题和未来在全国推广中会遇到的挑战，专家提出了建议。

业内人士指出，“以房养老”如何发展，顶层设计尤为重要。基于“以房养老”的未来潜力，保险业下一步应尽快解决目前项目推进存在的障碍，打破僵局。

在产品供给端方面，可由地方和市场进行“利益共享、风险共担”。

在产品服务层面，险企可与护理机构合作，或自建护理服务体系。

业内人士建议，在向全国推广的过程中，可以考虑逐步扩大抵押房产的范围，将其他类型的不动产列入抵押范围，以便解决更多老年人的收入问题。

“以房养老”涉及保险、房产、信贷等多个金融环节，在监管方面也需银保监会以及相关部门通力管理。

“以房养老”的推广，对楼市意味着什么？我们到底该怎么规划“退休生活”？

对于保险公司、保险受益人来说，这相当于一个对赌协议：如果受益人长寿，则保险公司可能会亏；反之，会赚。对于受益人来说，风险主要在房屋升值和通胀这两点上——如果自己长寿，中间发生严重通胀，则房子换来的养老金未必够用；如果房屋出现大幅升值，如何分配升值部分，将成为一个问题。

当然，这些都可以通过产品设定来解决。相信未来会有各类产品问世，供大家选择。

“住房反向抵押养老保险”的出现，意味着房子在“居住价值”之外，有“资产价值”，拥有“金融属性”。有利于让极其沉重的“养老压力”减轻。因此房子长期来看价值是相对稳定的，出现大跌的可能性小。并且，房子的内涵更加丰富。

有人甚至说，它不仅关系你的青春、爱情、婚姻、家庭，还是你晚年避免被通胀抛弃的“诺亚方舟”。租房子的人，你有购买“住房反向抵押养老保险”的机会吗？对于已经拥有房产的人群也要做好和通胀作斗争的准备。

退休是我们每个人都必须要面对的现实问题。人口老龄化的社会现状、家庭养老方式的转变趋势、通货膨胀的压力预期存在、退休后医疗费用的的可能性增加……即将或有朝一日面临退休的人们可尽早弹性规划，以实现收益最大化。

一份退休养老规划流程可供参考：

一、确定退休养老目标

1、退休年龄；2、退休后的生活质量

二、预测退休后资金需求

1、退休收入替换法；2、退休消费替换法；3、费用测算法

三、预测退休后收入

四、计算退休资金缺口五、制定计划弥补资金缺口

五、使用退休养老规划工具

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